賃貸のためのリフォーム・リノベ

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千住中居町「戸建」のリノベーション         2019.10.16  

今回は、とてもユニークなリノベーションをご紹介いたします。オーナー様が住んでいた戸建の2階部分だけをリノベーションして2階部分のみ賃貸として独立して貸し出したいとのご要望です。元々2世帯住宅用として大手ハウスメーカーで建築された木造2階建、築20年ほどのしっかりした建物です。1フロアで60㎡あるので、上手にリノベーションしてモダンなマンション風に仕上げるようにしました。

 

モダンで使い勝手の良い間取にするためオーナー様とご相談し今回の主なテーマを4つ設定しました。 

 

 1.木造戸建 → モダンなマンション風の間取り

 

 2.2階バルコニー → 専用外階段を新設し玄関設置

 

 3.納戸+洋室 → 壁を撤去しLDKにリノベーション

 

 4.内階段 → 床をつくり1階と分離、小部屋を新設

 

 

 

1.木造戸建 → モダンなマンション風の間取り

  

3Sの間取りを2SLDKにリノベーションします。バルコニーに直接アクセスするための外階段の設置は、スペースがなければできないので、通常の戸建を2つの独立した住居にすることは難しい場合もあります。

 

Before      既存の2階 間取り

賃貸のためのリフォーム・リノベ 北千住

A f t e r    リノベーション後の想定2階 間取り

 

赤枠が今回の施工個所です。LDKを広くつくったおしゃれな間取になりました。

 

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2.2階バルコニー → 専用外階段を新設し玄関設置

 

 

Before  

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A f t e r

2階用の専用階段とポストを設置しました。

これで独立した賃貸物件となります。階段下にまだスペースがあるのでバイク/自転車の駐輪場もつくることができました。建物裏側ではありますが、接道もあり、新築時からあるかのような自然な玄関が出来上がりました。

 

 

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3.納戸+洋室 → 壁撤去,LDK化リノベーション 

 

納戸と洋室の間仕切を撤去して広いLDKにします。

他の部屋は、まだきれいな状態なのでリフォーム予算の殆どをこの部屋に集中して、物件の目玉になるような魅力的なLDKに改装しました。

 

主なリフォーム内容は下記の通り、多岐にわたり、フルフォームします。

 

・壁(納戸との間仕切り)、クローゼットの解体

・キッチンの新設

・洗濯機置場の新設

・床/壁張替え

・モニターインターフォン新設

・クローゼットの新設 

・引戸の位置変更 

・照明設備の交換(シーリングライト、ダウンライト) 

 

 

Before   リノベーション前の洋室

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A f t e r    リノベーション後のLDK

間仕切を撤去して、床を淡い幅広の木目フロアタイルにしたため、とても明るい広々12帖のリビングになりました。 

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Before   リノベーション前の納戸

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A f t e r  リノベーション後のキッチン・洗濯機置場

 

キッチンは明るい色とコントラストの効いたダークなシステムキッチンです。既存の引戸や床の色と合わせています。

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A f t e r   モニターインターホン新設

リビング内でインターホンを受けられるようにしました。

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4.内階段 → 床をつくり1階と分離、小部屋を新設

現状は戸建のため、1階部分と切り離しが必要です。階段部分は適度な広さもあるため、閉鎖してしまうのは勿体ないと考え、床を張って、納戸で余った引戸を移設して壁と入口をつくり、サービスルームにリフォームしました。これが想像以上に良い仕上がりで、既存の窓もあったため、 快適な小部屋が完成しました。おそらくここを見て、元は階段だったと気がつく方は少ないかと思います。

 

 

Before   リフォーム前の階段スペース

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A f t e r  階段スペース→サービスルーム

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ついに完成しました! 

築年数の経過した木造戸建物件は、面積が広い割に賃料が安くなりがちですが、ここまで効率的に手を加え、築浅のマンションに見劣りしない室内にリノベーションされたため、すぐにお客様から引き合いのある人気物件となりました。

 

A f t e r 

賃貸のためのリフォーム・リノベ 北千住

 

A f t e r 

最も陽当りの良い西部屋は、オーナー様が物干し部屋として、部屋中に床置きのタイプの物干しパイプがたくさん置いてありました。次の入居者には通常の洋室として使用できるよう、床に置かれた物干は全て撤去し、代わりに窓際に物干ユニットを設置しました。小さな工夫ですが、入居されたお客様には部屋干しに最適と、とても喜ばれています。

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建物全体をリノベーションしますと、新築同様に改装することは可能ですが、建物の耐用年数から、その後に賃貸として使用できる年数を考慮して、利回りなどを考える必要があると思います。逆に殆ど費用をかけずに経年した建物をそのまま賃貸されるオーナー様もいらっしゃいますが、空室期間が多く、入室後のトラブルも多くなりがちですので、適度なリフォームをおすすめいたします。 

千住4丁目アパートのリノベーション        2019.9.8

木造2階建アパートが、築20年を経過し、 若干古さの目立つ「昭和のアパート」感が出てきたのでオーナー様がプチリノベーションすることにしました。とはいえ、賃料7万円のお部屋に数百万円もかけたりはできないので、最低限の費用で効果の高い付加価値upを目指すため、オーナー様と事前打ち合わせ。今回は、予算内で当社(山﨑ハウジング)に一任させてもらうことになりました。提案したのは下記のようなリフォーム。

 

問題点を洗い出して、優先順位をつけ、大きな改善テーマを3つに絞りました。

 

 1.昭和アパート → 若者の好む明るいお部屋へ

 

 2.和室 → 洋室

 

 3.洗濯機置場: ベランダ → 室内

 

 

 和室リフォーム  

 

まずは和室を洋室化リフォーム。柱を塗装して、畳をはがして下地をつくり、フローリングへ。

天井もきちんとクロスを張って洋室へ。

 

中途半端なリフォームはあまり効果がありません。

 

北千住の賃貸物件リフォームのご相談は山崎ハウジングへ!

 

 ↑これだけで、ガラっと印象が変わりました。どこから見てもきれいな洋室リビングです!

 

 

 押入→洋風収納  

 

機能は変わっていませんが、見た目は、随分明るく清潔になりました。

元々収納が広めの物件なので、床は下地をつくってフロアタイルで強化しました。

理想は、折戸+ハンガーパイプでクローゼット仕様ですが、コストが2倍になります。

襖張替えで活かして良いのですが、歪んでいて建てつけが悪くなっていたので引戸に変更しています。

 

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今度はメインテーマのひとつ「洗濯機置場をベランダ→室内」です!古めの木造アパートは、案外キッチンにゆとりがあることが多く、それでも洗濯機置場は屋外であることがあります。

 

洗濯機置場が屋内であることの需要は年々高まっていて、かなりの割合で、必須条件に入れられる(それ以外は検索対象外)ことが多く、スペースがあり、施工が可能であれば、つよくお勧めするリフォームです。

 

 

   濯機置場 ベランダ→室内  

 

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一見すると、流し台の横に洗濯機置場!?と思うかもしれませんが、単身向けのお部屋ではとにかくスペースが足りません。元々水回りの近くでないと上手く給水もとれないため、写真のような施工です。ですが、これで充分なのです!

 

 

   ッチンタイルの美装工    

 

長年の特にタバコによる変色と臭いでキッチン周りのタイルがかなり汚れているのでパネルを上張りしました。元々のタイル交換ではコスト的に割高になるのでパネル仕様です。

 

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 床のイメージアップ  

 

最後はフローリングに手をいれて、部屋全体をトータルでコーディネートします。駅近で若者をターゲットにしたリフォームなので、色味はかなり白めで木目は節まで入った個性の強いものを選びました。

 

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 というわけで、完成です!

 

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